Die kleine Wohnung wurde gekauft und lies 2 Optionen offen: 

1. Ein wenig aufhübschen und vermieten
2. Fix & Flip – komplett renovieren und mit Gewinn verkaufen

Nach der Begehung mit der Baufirma wurde schnell klar: eine Komplettrenovierung steht bevor. Auch wenn einige Arbeiten nicht notwendig waren, haben sich als sinnvoll gezeigt.

Vielleicht kennst Du das, wenn man Altbau renovieren möchte, ist es schwer zu entscheiden, bei welchen Baumaßnahmen und an welcher Stelle hört man auf. 

Bei dieser Investition an Zeit, Geld und Energie ist die Entscheidung gefallen, an einen neuen Eigentümer die Wohnung abzugeben.

1. GRUNDLAGE

Diese Dachgeschosswohnung befindet sich am Anfang der Fußgängerzone in einer Stadt mit 25.000 Einwohner nördlich von Hamburg.

Die Vor- und Nachteile dieser Immobilie waren schnell klar.

Vorteile:

• Zentrale Lage
• Kurze Wege um den täglichen Bedarf zu erfüllen
• Gute Infrastruktur
• Hauptbahnhof in 500 Meter entfernt
• Geringe Wohnkosten
• Ausblick aus dem bodentiefen Fenster Richtung Garten am Hang
• Bad mit Fenster

Nachteile:

• Kein Stellplatz für ein Pkw oder Garage 
• Eventuell laut am Abend oder am Wochenende

• 3 Stock ohne Aufzug
• Dachschrägen in jedem Raum

Alles in Allem eine schöne kleine Bleibe für Singles in unterschiedlichem Alter.

Schon bei der ersten Begehung war mir klar: Die separate Küche muss in das Wohnzimmer verlegt werden. Aus der 3 m² großen (kleinen) Küche mit Dachflächenfenster wird ein Schlafzimmer werden.

In der ganzen Wohnung waren 2 Dinge für mich erhaltenswert:

• Die Eichendielen im Wohnzimmer und im Flur
• Der Einbauschrank im Flur

2. HERAUSFORDERUNGEN

Die Planungsphase hat begonnen. Das Projekt ist gestartet.

Die begrenzte Zeit, die ich mir diesmal selbst vorgenommen habe, war eine der größten Herausforderungen. 8 Wochen waren für die Renovierung einschl. das Finden der passenden Firma oder mehreren Firmen, die die Arbeiten ausführen un der Lieferung aller Materialien. 

Herausforderungen:

• Begrenzte Zeit
• Begrenztes Budget
• Eingeschränktes Parken direkt vor der Tür
• Baufirma, die zeitnah und zu einem fairen Preis die Wohnung renovieren kann

Was für mich persönlich das schwierigste war: die goldene Mitte zwischen den Arbeiten, die notwendig sind, den Arbeiten, die die Wohnung auf den ersten Blick erstrahlen lassen und attraktiv machen und dem Preis zu finden.

Nach der Auftragserteilung hat die Baufirma sofort – eine Woche schneller als vereinbart - mit dem Entfernen der Küche und des Badezimmers angefangen. Die alten Tapeten im Flur wurden entfernt.

Was danach passierte, ist … nichts, nichts, nichts.

Das ging ein paar Tage so. Dann wurde die Raufasertapete aus dem Wohnzimmer teilweise entfernt und … wieder nichts…

Es blieb mir nichts weiteres als höflich nachfragen und warten.

Ein paar Tage später konnte ich schon den Fortschritt im Bad sehen.

3. BADEZIMMER

Obwohl die Wohnung sehr gepflegt war, war sie altmodisch ausgestattet. Das Badezimmer aus den 80-ern war voll funktionsfähig und sauber.

Aber um das ganze Potential aus der Immobilie herauszuschöpfen, war eine Sanierung des Badezimmers notwendig.

Nach dem schleppenden Anfang, ging es schnell mit den Arbeiten im Badezimmer weiter.

Die neue Rigips-Verkleidung für den Spülkasten ist entstanden und die neue Duschwanne ist eingebaut worden. Ein Tag weiter, waren die ersten Fliesen verlegt.

Die gesamte Gestaltung sollte modern, aber recht neutral wirken. Neutral im Sinne vom Geschlecht, Alter und Lebensstil. Der Rest ist sowieso eine Geschmackssache…

Für das Bad waren die Voraussetzungen klar: pflegeleicht, praktisch, modern. Die Auswahl der grauen Fliese in Steinoptik war nicht schwer. Ich habe die selbe Fliese für den Boden und für die Wand gewählt, damit nicht mehr Unruhe in diesem kleinen Raum entsteht.

Schwarze Armaturen und Accessoires waren ein Muss für den modernen Look. Das ist ein einfacher Trick, um schnell eine moderne und etwas luxuriöse Optik zu gewinnen, zumindest zu jetzigem Zeitpunkt. Vielleicht in paar Jahren werden schwarze Details im Bad als passé gesehen.

4. FARBEN

Ich habe für die gesamte Wohnung und für jeden Raum eine klare Vision gehabt. Vor meinen Fantasie-Augen habe ich die gesamte fertige Einrichtung, längst gesehen.

Die Auswahl der Farbe – 2 Farben, um genau zu sein – fiel mir leicht.

Das klassische Weiß sollte als dominante Farbe bleiben. Weiterhin wollte ich – entgegen der Regel 60/30/10 – 2 Akzentfarben nehmen, die große Bereiche bedecken.

• Wände im Flur und in der Pantryküche
• Giebelwand im Wohnzimmer

Die Regel 60/30/10 beschreibe ich genau in meinem Blogartikel Smarte Ideen für eine Luxus-Küche: 15 Tipps, die Deine Küche elegant wirken lassen unter Punkt 10. HARMONISCHE FARBEN.

Schau mal, welche Farben ich gewählt und im Baumarkt mischen lassen habe.

Jeder Hersteller hat eine andere Farbpalette und andere Namen dazu.

Die Grüntöne, die ich ausgesucht habe, stehen sehr nah folgenden RAL Tönen:

RAL 6005 Moosgrün

RAL 6019 Weißgrün.

5. FLUR

Parallel dazu sind die Wände im Flur und im Schlafzimmer gespachtelt und geschliffen worden.

Im ersten Moment wollte ich die Schrankfronten im Flur verändern. Ich habe mir schöne Holztüren vom Tischler vorgestellt. Die Realität des begrenzten Budgets hat mich wieder auf den Boden gebracht. Da hat auch nicht die Idee geholfen, die Fronten neu zu bekleben. Alles wäre zu kostenintensiv. Ich brauchte das Budget für andere Sachen. Der Schrank musste unverändert bleiben.

Großer weißer Schrank auf weißen Wänden war für mich keine Option. Das schöne und gut erhaltene Eichenparkett sollte auch beibehalten werden.

Die Lösung:

Die Wände in einer Kontrastfarbe zu streichen - Kontrastfarbe zu dem Schrank. Es sollte aber kein greller Ton werden, eher dunkel, intensiv, naturverbunden und beruhigend.

6. SCHLAFZIMMER

Schon bei der ersten Begehung habe ich den Raum, in dem die Küche war, ausgemessen. Ich wollte sicher sein, dass ein 2,00 Meter langes Bett quer darin passt.

Die geringe Tiefe von dem Raum, erlaubte nicht, die Tür nach innen zu öffnen. Anderseits wollte ich nicht, dass die offene oder halboffene Tür in der Laufzone im Flur im Weg steht. Das war die einzige Tür, die ich herausnehmen und gegen eine neue -Schiebetür ohne Zarge – tauschen lassen habe. Die 2 andere Türen sind 3 mal weiß lackiert worden.

7. KÜCHE

Eine große Herausforderung war die Küche. Ich habe mich für eine Pantryküche, die in die Nische im Wohnzimmer integriert wurde, entschieden. Früher war das eine Schlafnische.

Nachdem die Wasserleitung und die Elektrik auf die andere Wandseite verlegt waren, habe ich die Wände in dieser Ecke mit dem gleichen dunkelgrünem Ton, aber als Latexfarbe streichen lassen.

2 Vorteile:

• Kein weiterer Material, Farbe und Muster, der für die Rückwand verwendet worden wäre und Unruhe mit sich gebracht hätte
• Kostenersparnis

Eine Küche vom Küchenstudio hätte ich wirklich gerne bestellt. Möbel auf Maß finde ich toll. Leider jede Küche auf Maß hat mehrere Wochen, wenn nicht Monate, Lieferzeiten. Von der ersten Begehung mit der Baufirma bis zum Ende der Renovierungsarbeiten waren es 9 Wochen.  Ab der Auftragsvergabe bis zur Fertigstellung waren es 7 Wochen. Ich habe keine passende Küche gefunden, auch nicht im Bereich von fertigen Pantryküchen, die rechtzeitig angeliefert und eingebaut werden konnte.

Ich war auf IKEA Küche angewiesen. Zu dem Eichenparkett wollte ich keine weitere Holzsorte in den Raum einführen. Weiße Fronten kamen bei mir (diesmal) nicht in Frage. Ich habe mich für die Küchenfronten Enhet in blassem Graugrün entschieden. Dazu habe ich eine schwarze Arbeitsplatte in Steinoptik gewählt.

Schau mal, was daraus geworden ist.

8. WOHNZIMMER

Eine kleiner Schreibtisch rechts neben dem Fenster und ein Esstisch haben für diverse Sitzmöglichkeiten und Funktionen in dem relativ kleinen Raum gesorgt.

Durch die Hohe Decke, also den hohen Spitz hat man in dem Wohnzimmer kein erdrückendes Gefühl. Das haben mir auch große Menschen bestätigt. Ein weiterer Pluspunkt ist definitiv das große, doppelflügelige, bodentiefe Fenster mit Weitblick.

Der unverbaubare Blick in den Nachbargarten am Hang ist eine echte Perle, die in einer Stadtwohnung in der Fußgängerzone kaum zu finden ist.

9. DEKO & ACCESSOIRES

Für den letzten Pfiff haben die Accessoires und Details gesorgt. Wie alles andere hatte ich sie schon lange im Kopf.

Gardinen, Teppiche, eine Wolldecke, Leinenbettwäsche, Kissen – das waren die wichtigsten Textilien, die die Gemütlichkeit verleihen.

Um noch mehr wohnliche Atmosphäre zu erzeugen, habe ich Kerzen in jeden Raum gestellt. Ich habe sorgfältig darauf geachtet, dass die Menge nicht zu viel und nicht zu wenig ist. 

Weil bis zum Verkauf stand die Wohnung leer und keiner könnte sich um Zimmerpflanzen kümmern, bin ich auf die Kunstpflanzen umgeswitcht.

Ganz ohne Pflanzen konnte ich mir die Räume nicht vorstellen. Auch wenn sie nur auf den Bildern oder bei den Besichtigungsterminen zu sehen waren,  waren sie von Anfang an ein gezielter Bestandteil der Einrichtung.

Helle Beleuchtung, ein Hocker, Spiegel und die Wandgarderobe haben den Flur direkt wohnlicher gemacht.

Überhaupt in der ganzen Wohnung habe ich mich für helle Leuchten oder solche, bei denen man die Lichtfarbe und Lichtintensität einstellen kann, entschieden.

10. NICHT UMGESETZT

Wenn Du die Grundrisse genau angeschaut hast, hast Du sicherlich gemerkt, dass vorher im Badezimmer rechts neben dem Waschbecken eine Waschmaschine stand. Ich war mit der Lösung nicht einverstanden. Eine Waschmaschine, auch wenn nur eine kleine,  würde wieder viel Platz nehmen. Direkt neben der Wohnung, hinter der Badezimmerwand, befinden sich die Abstellräume der einzelnen Wohneinheiten. Glücklicherweise der angrenzende Abstellraum gehört unserer renovierten Wohnung. Die Wasserleitung war bereits in den Abstellraum vorgestreckt. Es war kein großer Aufwand, die Elektroleitung für die Steckdose und einen Waschmaschinenanschluss herzustellen. Ja, man muss mit der Wäsche durch die Wohnungstür in den Abstellraum gehen. Trotzdem finde ich die Option viel besser, als eine Waschmaschine in diesem kleinen Bad zu stellen.

Schweren Herzens habe ich mich gegen eine Spülmaschine in der Küche entschieden. Ich wollte die Pantryküche kompakt halten. Es besteht allerdings die Möglichkeit, die Unterschränke mit kleinem Aufwand auszutauschen und eine Spülmaschine neben der Spüle einzubauen. 

Neben der kleinen Induktionskochplatte habe ich in eine hochwertige, multifunktionale Microwelle investiert. Das Gerät kann einen Backofen und eine Heißluftfriteusse ersetzten. 

Was mir nicht gelungen ist, ist der Einbau einer festen Duschabtrennung. Als Notlösung habe ich einen passenden Duschvorhang bei Amazon gefunden und einhängen lassen. Wenn der/die neue Bewohner/-in genauso wie ich, eine Glas-Duschabtrennung vermissen würde, kann er/sie selbst jederzeit nachrüsten.

11. SCHLUSSWORT

Bei der ganzen Projektphase, wie ich den Einrichtung und die Vision in meinem Kopf gestaltet habe, habe ich mir immer wieder vorgestellt, wie würde ich mich hier - in dieser Wohnung fühlen, als ich hier wohnen würde.

Was wäre für mich praktisch, funktional, was notwendig und wichtig, was würde mir gefallen. Wie würde ich mich fühlen, auf dem Sofa zu chillen, in der Küche einen Kaffee zu kochen oder in dem Bett einschlafen zu wollen.

Am Anfang habe ich geschrieben, dass das schwierigste für mich war, die goldene Mitte zwischen den Arbeiten, die notwendig sind, den Arbeiten, die die Wohnung schön machen und dem Preis zu finden.

Bei einem Fix & Flip Objekt, ist das immer eine Herausforderung. Es ist nicht schwer, alles neu zu machen. Das hat aber seinen Preis.

Die Kunst ist, das geplante Budget nicht zu überschreiten, damit im Endeffekt der gewünschte Gewinn übrig bleibt.

Dabei müssen die notwendigen Arbeiten gemacht werden und die, die diese Immobilie wertvoller machen.

Danke, dass Du Dich für mein Room Makeover-Projekt interessierst. Ich hoffe, Du hast die Story genauso genossen, wie ich es durch das ganze Design- und Umsetzungsprozess tat.

Lass mich gerne wissen, was Du gut bei meiner Vorher-Nachher Transformation findest. Was würdest Du anders machen?

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